楼上住户漏（lòu）水问题

徐（xú）先生（shēng）花费大量时间和**刚刚装修好的（de）房子（zǐ），被楼（lóu）上住户住户跑水搞得厨房（fáng）、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上（shàng）业主，答复是他（tā）家（jiā）一点也没有漏，并且很（hěn）不情愿配合检查问题。虽说经物业公司（sī）工程人员多次协调（diào）已解决了问题，但刘先生心（xīn）里（lǐ）还是不痛快，认为物（wù）业在装修管理上没（méi）有尽（jìn）到责（zé）任，所以拒（jù）绝缴纳物（wù）业管理费（fèi）。对物业公（gōng）司的服务不满意，是（shì）否可以不交物业管理费？徐先生应该（gāi）向谁要求索赔？

案（àn）例分析：

1. 楼上跑水可能（néng）由两种原因引起：房屋质量不（bú）好导致水渗漏或者楼上业主过失（shī）导致跑（pǎo）水（shuǐ），但（dàn）无论哪（nǎ）种原因引起（qǐ）都与（yǔ）物业管（guǎn）理公司无关，不涉及物（wù）业管理（lǐ）公司与业主（zhǔ）的法律关系。

2. 房屋质量不好导致水渗（shèn）漏涉及（jí）业主（zhǔ）与（yǔ）开发商之间基（jī）于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商（shāng）交付（fù）的房屋（wū）存在（zài）瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失（shī），开（kāi）发商应当承担违（wéi）约（yuē）赔偿责任。

3. 楼上业主（zhǔ）过（guò）失（shī）导致跑（pǎo）水涉及业主（zhǔ）之间（jiān）基于侵犯（fàn）行为而产（chǎn）生的侵权法律关（guān）系，楼上业（yè）主（zhǔ）的过错导致楼（lóu）下业（yè）主房（fáng）屋遭受（shòu）损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的（de）侵（qīn）犯，构成侵犯应当承担（dān）侵权赔（péi）偿（cháng）责任。

4. 物业管理公司在本（běn）案中涉及对受损（sǔn）业主家（jiā）内部（bù）的维护和修缮。由于（yú）受损（sǔn）部位（wèi）不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务（wù）不属于物业管理费所（suǒ）涵盖的服务范围，而属于特（tè）殊的物业管（guǎn）理服务（wù），对该部分维修当另（lìng）行支付费用，业主（zhǔ）没有理由拒（jù）缴物业管理费。